轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)海南省人民政府、
建設(shè)部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行
處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案的通知



各市人民政府，省府直屬有關(guān)單位：

　　現(xiàn)將《國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)海南省人民政府、建設(shè)部、財(cái)政部、國土資源

部、人民銀行處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案的通知》　（國辦發(fā)〔１９９９〕

６２號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，經(jīng)省人民政府同意，提出如下意見，請一并貫徹執(zhí)行。

　　一、各市特別是積壓房地產(chǎn)較多的廣州、深圳、汕頭、江門、佛山、珠海等

市人民政府，要根據(jù)國務(wù)院辦公廳《通知》要求，參照海南省《處置海南省積壓

房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》的做法，結(jié)合本地實(shí)際情況，由市政府領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，組成專門處

置小組，制定切實(shí)可行的處置方案，并認(rèn)真組織實(shí)施，力爭在２０００年底前積

壓房地產(chǎn)數(shù)量有較大幅度的下降。

　　二、對房地產(chǎn)閑置土地，各地要采取切實(shí)可行的措施，確保在３年內(nèi)完成消

化任務(wù)，未按時(shí)完成消化任務(wù)的市、縣，不得審批新的房地產(chǎn)開發(fā)用地。對已批

出且閑置滿２年的房地產(chǎn)開發(fā)用地，要加大依法收回的力度。依法收回的土地適

宜于房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)納入房地產(chǎn)開發(fā)用地年度計(jì)劃，并通過公開招標(biāo)或拍賣的

方式出讓。

　　三、嚴(yán)格審批和控制新的商品房項(xiàng)目。各級計(jì)劃、建設(shè)部門要根據(jù)當(dāng)?shù)胤康?
產(chǎn)積壓數(shù)量和近３年的平均銷售量，確定每年商品房建設(shè)計(jì)劃，主要是普通商品

住宅項(xiàng)目。對積壓嚴(yán)重的寫字樓、別墅性質(zhì)的高檔住宅等高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，

應(yīng)停止再上新的項(xiàng)目。目前積壓商品住宅面積仍超過近３年累計(jì)該企業(yè)竣工商品

住宅面積２０％的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)根據(jù)省政府《關(guān)于發(fā)展居民住宅的通知》（粵府

［１９９８］７６號），停止審批其新的開發(fā)項(xiàng)目。

　　四、運(yùn)用稅收、價(jià)格政策促進(jìn)積壓商品房的處置工作。對于１９９８年６月

３０日前建成尚未售出的普通商品住房，凡按要求實(shí)行限價(jià)并在１９９９年８月

１日至２０００年１２月３１日期間銷售的，按財(cái)政部、國家稅務(wù)總局財(cái)稅字［

１９９９］２１０號文的規(guī)定，給予免征營業(yè)稅、契稅的政策優(yōu)惠。凡按有關(guān)規(guī)

定降價(jià)處置積壓商品房的,免收銷售環(huán)節(jié)各種行政事業(yè)性收費(fèi)(證照工本費(fèi)除外),

中介、經(jīng)營服務(wù)收費(fèi)優(yōu)惠收?。环e壓商品房改為經(jīng)濟(jì)適用住房銷售的，收費(fèi)均按

經(jīng)濟(jì)適用住房的收費(fèi)政策執(zhí)行。具體規(guī)定，由省地稅、財(cái)政和物價(jià)部門分別會(huì)省

建委等有關(guān)部門制定。

　　五、國有商業(yè)銀行要按本《通知》要求，做好依法追索企業(yè)拖欠房地產(chǎn)貸款

工作。各市、省直各部門要對投入海南房地產(chǎn)的情況，特別是對空置房、在建房、

停緩建房以及閑置用地，進(jìn)行一次全面清查，按照《通知》精神盡快予以處理，

并及時(shí)歸還銀行貸款。





　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　廣東省人民政府辦公廳

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九九年十月十四日






國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)海南省人民政府、
建設(shè)部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行
處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案的通知

國辦發(fā)〔１９９９〕６２號



各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：

　　海南省人民政府、建設(shè)部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行《處置海南省積

壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》（以下簡稱《試點(diǎn)方案》）已經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，

請貫徹執(zhí)行。

　　一、海南省人民政府要認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，切實(shí)加強(qiáng)對處置積壓房地產(chǎn)工作的組

織領(lǐng)導(dǎo)，按照《試點(diǎn)方案》，全面清理、加快處置積壓房地產(chǎn)，減少金融資產(chǎn)損

失，切實(shí)改善經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

　　二、其他省、自治區(qū)、直轄市人民政府要提高對處置積壓房地產(chǎn)工作重要性

和緊迫性的認(rèn)識，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際，制定切實(shí)可行的處置積壓房地產(chǎn)計(jì)劃，全面

清理本地區(qū)積壓房地產(chǎn)，力爭在較短時(shí)期內(nèi)使積壓房地產(chǎn)數(shù)量有較大幅度的下降。

　　各地人民政府要認(rèn)真清理各種不合理收費(fèi)，理順住宅成本構(gòu)成，切實(shí)降低住

宅價(jià)格。各地可將積壓商品住宅轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和政策性安置住房，

并執(zhí)行相應(yīng)的政策；也可比照經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格實(shí)行限價(jià)銷售。凡按要求實(shí)行

限價(jià)銷售的積壓商品住宅，在２０００年１２月３１日前，免征銷售環(huán)節(jié)所涉及

的營業(yè)稅、契稅等稅收以及各種行政、事業(yè)性收費(fèi)。對降價(jià)銷售積壓商品住宅還

貸的國有或國有控股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銀行可減免其逾期貸款罰息。

　　積壓房地產(chǎn)數(shù)量大的城市，要嚴(yán)格控制土地供應(yīng)和新建房地產(chǎn)項(xiàng)目，避免形

成新的積壓。

　　三、各國有獨(dú)資商業(yè)銀行要對全國房地產(chǎn)貸款進(jìn)行全面清理，制定相應(yīng)的貸

款回收計(jì)劃，通過采取追索債務(wù)，拍賣抵債房地產(chǎn)等措施，加快回收信貸資金，

盤活金融資產(chǎn)，改善金融資產(chǎn)質(zhì)量。

　　四、建設(shè)部、財(cái)政部、國土資源部、　人民銀行等部門在加強(qiáng)對海南省實(shí)施

《試點(diǎn)方案》進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查的同時(shí)，要及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，指導(dǎo)做好全國積

壓房地產(chǎn)的處置工作。

　　五、《試點(diǎn)方案》中關(guān)于中央財(cái)政給予海南省專項(xiàng)補(bǔ)助和“換地權(quán)益書”及

土地有償使用費(fèi)繳交等政策措施，僅適用于海南省。





　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中華人民共和國國務(wù)院辦公廳

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 一九九九年七月十四日








處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案

海南省人民政府　建設(shè)部　財(cái)政部



國土資源部　人民銀行



（一九九九年六月二十四日）



　　為了加快處置海南省積壓房地產(chǎn)，盤活金融資產(chǎn)，改善經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境，制定

本方案。



　　一、基本原則

　　處置海南省積壓房地產(chǎn)的基本原則是：從宏觀經(jīng)濟(jì)全局出發(fā)，盡量減少國有

資產(chǎn)損失；堅(jiān)持依法辦事，遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，規(guī)范房地產(chǎn)市場，改善金融資產(chǎn)

質(zhì)量；運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，根據(jù)市場需求，控制房地產(chǎn)增量，刺激有效需

求，消化存量；面對現(xiàn)實(shí)，化解歷史遺留問題，實(shí)事求是地處理債權(quán)、債務(wù)關(guān)系；

總體部署，分工協(xié)作，先易后難，逐步推進(jìn)。



　　二、方法步驟

　?。ㄒ唬┳匪鱾鶆?wù)，明確產(chǎn)權(quán)。

　?。保畟鶆?wù)由債權(quán)人追索。債務(wù)糾紛原則上通過仲裁或者司法程序解決，政府

有關(guān)部門予以協(xié)助。

　　各國有獨(dú)資商業(yè)銀行依法追索企業(yè)拖欠的房地產(chǎn)貸款，企業(yè)可以用積壓房地

產(chǎn)（按現(xiàn)值）和其他資產(chǎn)抵債。對資不抵債的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法申請破產(chǎn)清償。

對拖欠房地產(chǎn)貸款的其他企業(yè)，其房地產(chǎn)不足以還貸的，區(qū)別情況予以處理，有

的結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整申請破產(chǎn)清償；有的由欠債企業(yè)制定可行的還款計(jì)劃，重新

設(shè)立抵押權(quán)。

　?。玻鞔_積壓商品房、停緩建工程和閑置土地的權(quán)屬關(guān)系。

　　按照法律、法規(guī)的規(guī)定，由行政機(jī)關(guān)發(fā)布公告，要求未辦理有關(guān)登記手續(xù)的

房產(chǎn)所有者和土地使用者在規(guī)定期限內(nèi)依法辦理有關(guān)登記手續(xù)；在規(guī)定期限內(nèi)未

辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的房產(chǎn)，由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政管理部門依法代管；在規(guī)定期限內(nèi)未

辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)的在建項(xiàng)目及土地，按有關(guān)法律、法規(guī)處理。對房屋產(chǎn)

權(quán)和土地使用權(quán)有異議的，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理；

對人民政府處理決定不服的，可向人民法院起訴。對有債權(quán)申請的，通過司法程

序解決。

　　（二）集中處置金融資產(chǎn)。

　?。保畼I(yè)務(wù)剝離。各國有獨(dú)資商業(yè)銀行（包括其在全國各地設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)）

將１９９８年１２月３１日前在海南省發(fā)放的房地產(chǎn)貸款和直接投資房地產(chǎn)所形

成的不良資產(chǎn)與其正常信貸業(yè)務(wù)資金剝離，分別設(shè)帳，單獨(dú)管理。資產(chǎn)管理的具

體辦法由各國有獨(dú)資商業(yè)銀行制定，報(bào)人民銀行總行批準(zhǔn)后執(zhí)行。

　?。玻畵p失處理。各國有獨(dú)資商業(yè)銀行以自辦企業(yè)和其他形式直接投資于海南

省房地產(chǎn)的，其損失計(jì)入損益，由各國有獨(dú)資商業(yè)銀行按國家有關(guān)規(guī)定處理。貸

款呆壞帳損失，從１９９９年起按財(cái)政部規(guī)定的程序逐年予以核銷。

　　各國有獨(dú)資商業(yè)銀行在追索債務(wù)過程中回收的房地產(chǎn)，由資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)管理，

暫按清償?shù)氖袌鰞r(jià)格記帳，逐年處理，處理過程中的損失計(jì)入銀行損益，按國家

有關(guān)規(guī)定處理。

　?。ㄈ┓诸愄幹梅e壓房地產(chǎn)。

　?。保e壓商品房的處置。確權(quán)后屬國有獨(dú)資商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普

通住宅，經(jīng)評估后按經(jīng)濟(jì)適用住房政策向中低收入居民、拆遷居民銷售；其他積

壓商品房，采取積極措施促銷。

　?。玻e置土地的處置。按照法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)無償收回的閑置土地，要依法

收回。但如果項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，用地符合土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃，占地

企業(yè)又確有投資能力，愿意繼續(xù)投資的，在依法辦理有關(guān)用地手續(xù)后，可允許其

在規(guī)定期限內(nèi)繼續(xù)投資開發(fā)。其他閑置土地，向占地單位核發(fā)“換地權(quán)益書”，

收回土地使用權(quán)。

　　“換地權(quán)益書”由國土資源部統(tǒng)一制定，由海南省各市、縣人民政府報(bào)省人

民政府核準(zhǔn)后按土地現(xiàn)值向土地使用權(quán)持有者簽發(fā)，不與原來的地塊相聯(lián)系。對

未交足土地出讓全部費(fèi)用的，按實(shí)際交付金額核發(fā)“換地權(quán)益書”。

　　對經(jīng)司法程序判作為抵債物清償給各國有獨(dú)資商業(yè)銀行的閑置土地，由各國

有獨(dú)資商業(yè)銀行向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府換取等值的“換地權(quán)益書”。

　　“換地權(quán)益書”的價(jià)值隨地價(jià)變動(dòng)而變動(dòng)，可換名轉(zhuǎn)讓，可用于銀行抵押和

償債，可在政府出讓土地時(shí)在全省范圍內(nèi)換回等值的土地。“換地權(quán)益書”未全

部收回前，政府在出讓土地時(shí)，原則上只收回“換地權(quán)益書”。

　　國土資源部對“換地權(quán)益書”的簽發(fā)和回收進(jìn)行備案管理?！皳Q地權(quán)益書”

具體管理辦法由海南省人民政府根據(jù)上述原則制訂，征得國土資源部、人民銀行

同意后，按程序提請省人大常委會(huì)審議。

　?。常＞徑üこ痰奶幹?。經(jīng)追債、確權(quán)后，根據(jù)產(chǎn)權(quán)人的意愿分別按積壓商

品房或閑置土地辦法處理。土地使用權(quán)所有者可根據(jù)土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃及

市場需求，重新提出用地申請，在辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)；也可交回用地，

申請核發(fā)“換地權(quán)益書”。



　　三、政策措施

　?。ㄒ唬┖Ｄ鲜〉恼叽胧?
　?。保罨恋厥褂弥贫雀母?，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)和新開房地產(chǎn)項(xiàng)目。對收回

的土地，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，合理利用。

　?。玻畬Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行清理、整頓，淘

汰一批劣質(zhì)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范房地產(chǎn)市場。

　?。常畬D(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)所有者返還土地出讓金。

　?。矗畬φJ(rèn)定為積壓房地產(chǎn)的項(xiàng)目，在處置過程中除工本費(fèi)以外，免征各種行

政、事業(yè)性收費(fèi)。普通住宅按經(jīng)濟(jì)適用房政策向中低收入居民和拆遷居民銷售，

可按有關(guān)規(guī)定減免有關(guān)稅費(fèi)。

　?。担M(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快貨幣化分配步伐，盡快開放已購公

有住房及經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的交易市場。

　　６．對在海南省購買積壓公寓和別墅等商品房的本省和外省市居民和單位，

給予優(yōu)惠待遇。

　?。罚訌?qiáng)城市規(guī)劃管理，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造力度，完善住宅

小區(qū)配套設(shè)施，改善居住環(huán)境。

　?。福陶埜骷壢嗣穹ㄔ杭哟蠓康禺a(chǎn)案件的審理、執(zhí)行力度，并區(qū)別情況減、

免、緩交訴訟費(fèi)。

　　（二）國家給予的政策支持。

　　１．中央財(cái)政給予４億元專項(xiàng)補(bǔ)助，用于退還積壓普通住宅按經(jīng)濟(jì)適用房政

策銷售后的土地出讓金。具體辦法由財(cái)政部另行制定。

　?。玻畤鴦?wù)院有關(guān)部門以及國有獨(dú)資商業(yè)銀行對?？?、三亞、瓊山等城市改善

基礎(chǔ)設(shè)施、進(jìn)行舊城改造和完善小區(qū)配套等，在資金方面給予支持。

　?。常谡┑貢r(shí)，相應(yīng)收回等值“換地權(quán)益書”的，免交應(yīng)上繳中央財(cái)政

的土地有償使用費(fèi)；收取土地出讓金等土地有償使用費(fèi)的，應(yīng)依法向中央財(cái)政上

繳，具體辦法由財(cái)政部商海南省、國土資源部制定。

　?。矗试S全國各地有能力的單位購買海南省積壓的房地產(chǎn)。鼓勵(lì)有條件的科

研院所和高等院校購買海南省積壓商品房，或?qū)就旯さ耐＞徑?xiàng)目進(jìn)行改造

后，在海南省設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或作為有突出貢獻(xiàn)的科研、教學(xué)人員的度假療養(yǎng)、學(xué)

術(shù)研究基地。

　?。担嗣胥y行對單位、個(gè)人在海南省購房，可在增加貸款比例、延長貸款期

限、貸款與保險(xiǎn)相結(jié)合等方面，制定更靈活的抵押貸款政策。



　　四、實(shí)施計(jì)劃

　　（一）追債、確權(quán)工作在１９９９年１２月３１日前完成。

　?。ǘ保梗梗鼓曛攸c(diǎn)處置、銷售積壓普通住宅。

　?。ㄈ玻埃埃澳辏对拢常叭涨白龊脤?shí)行“換地權(quán)益書”的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，

并在有關(guān)市、縣先行運(yùn)作。

　?。ㄋ模模玻埃埃澳辏痹拢比掌穑鲊歇?dú)資商業(yè)銀行分別設(shè)立的資產(chǎn)管理

機(jī)構(gòu)對剝離出的在海南省的不良房地產(chǎn)進(jìn)行處置。