廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局 廣州市財政局關于印發(fā)廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法的通知
廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局 廣州市財政局關于印發(fā)廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法的通知
穗建規(guī)字〔2020〕40號
市規(guī)劃和自然資源局、市審計局、各區(qū)住建部門、各有關單位：
為規(guī)范物業(yè)專項維修資金管理，維護物業(yè)專項維修資金所有者的合法權益，保障物業(yè)共用部位、共用設施設備的正常使用，我們制定了《廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法》，現印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請徑向市住房城鄉(xiāng)建設局反映。
特此通知。
廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局
廣州市財政局
2020年7月8日
廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)專項維修資金管理，維護物業(yè)專項維修資金所有者的合法權益，保障物業(yè)共用部位、共用設施設備的正常使用，根據《中華人民共和國物權法》《物業(yè)管理條例》《廣東省物業(yè)管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》和《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)章，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督適用本辦法。售后公有住房物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，按照市住房保障辦公室頒布的相關政策執(zhí)行。
本辦法所稱物業(yè)專項維修資金，是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
第三條 本辦法所稱共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內屬于業(yè)主共有的部位，一般包括：房屋主體承重結構部位（含基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋面等）、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務用房，以及房屋外墻面等。
本辦法所稱共用設施設備，是指物業(yè)管理區(qū)域內屬于業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括：加壓水泵、電梯、天線、照明設施、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的建筑物等。
第四條 物業(yè)專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。
第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門組織實施本辦法，指導全市物業(yè)專項維修資金管理工作。
市物業(yè)專項維修資金管理中心（以下簡稱“管理中心”）具體負責全市物業(yè)專項維修資金的日常監(jiān)督管理工作。
區(qū)住房和建設行政主管部門具體負責本轄區(qū)物業(yè)專項維修資金的監(jiān)督管理工作。
市財政、審計部門按照各自職責負責物業(yè)專項維修資金代管期間的財務監(jiān)督和審計監(jiān)督工作。
第六條 市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門會同市財政部門等有關單位應當綜合考慮安全、增值、便利等因素，合理確定本市行政區(qū)域內一定數量的物業(yè)專項維修資金專戶管理銀行（以下簡稱“專戶管理銀行” ）。
第七條 專戶管理銀行應當按照物業(yè)專項維修資金委托管理協(xié)議約定，協(xié)助市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門、管理中心開展物業(yè)專項維修資金賬戶設立、交存、使用、結算和對賬等工作。
第二章 交存
第八條 業(yè)主應當按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專項維修資金，但物業(yè)屬于一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外。
前款規(guī)定的建筑面積包括不動產登記簿記載的套內面積和分攤面積。
管理中心應當根據本市物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價的5%確定、公布首期物業(yè)專項維修資金每平方米建筑面積交存標準，并每三年調整一次。玻璃幕墻等特殊材料建筑的首期維修資金交存標準，由管理中心另行規(guī)定。
業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有。
第九條 業(yè)主大會成立前，或者業(yè)主大會成立后未要求劃轉物業(yè)專項維修資金的，物業(yè)專項維修資金由管理中心代管。管理中心應當在專戶管理銀行開立物業(yè)專項維修資金專戶。
開立物業(yè)專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設帳，按照幢、房屋戶門號分級設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設帳，按照房屋戶門號設分戶賬。
物業(yè)專項維修資金應登記在以房屋戶門號設立的分戶賬名下，分戶賬應當登記業(yè)主姓名、身份證件號碼等信息。
本辦法實施前已開立賬戶，但未能分解至房屋戶門號的，應當登記在以物業(yè)管理區(qū)域設立的賬戶名下；具備設立分戶賬條件的物業(yè)管理區(qū)域按照本條第二款執(zhí)行。
第十條 有下列情形之一的，建設單位應當按照下列規(guī)定為房屋、車位買受人代交首期物業(yè)專項維修資金，并按照本辦法第六條規(guī)定將首期物業(yè)專項維修資金存入專戶管理銀行：
（一）以預售方式銷售的，在申請核發(fā)商品房預售許可證前，按照預售房屋所在樓宇、區(qū)域核準的報建面積代交首期物業(yè)專項維修資金。
?。ǘ┮袁F樓方式銷售的，在申請辦理房屋所有權初始登記前，按照房屋的實測面積代交首期物業(yè)專項維修資金。
?。ㄈ┮?guī)劃用于停放汽車的車位，在申請辦理車位所有權初始登記前，按照車位的實測面積和分攤共用面積代交首期物業(yè)專項維修資金。
第十一條 按照本辦法第十條規(guī)定代交首期物業(yè)專項維修資金的，應當按照下列程序辦理：
?。ㄒ唬┙ㄔO單位持下列材料向管理中心申請辦理首期物業(yè)專項維修資金代交手續(xù)：
1.代交首期物業(yè)專項維修資金申報表；
2.房地產測繪機構對房屋所在樓宇建筑面積的預算（測算）成果報告書（申請核發(fā)商品房預售許可證的提供）；
3.房地產測繪機構對房屋、車位所在樓宇建筑面積的實測成果報告材料（辦理房屋、車位產權初始登記的提供）；
?。ǘ┕芾碇行淖允芾砩暾堉掌?個工作日內完成材料核對，核對無誤的，向建設單位發(fā)出代交通知書；核對有誤的，一次性書面告知需補正的有關材料。
?。ㄈ┙ㄔO單位持代交通知書，將首期物業(yè)專項維修資金交存至專戶管理銀行。專戶管理銀行根據代交通知書，建立物業(yè)專項維修資金分戶賬，并向建設單位出具已代交首期物業(yè)專項維修資金憑證。
?。ㄋ模┕芾碇行脑谑盏浇ㄔO單位已代交首期物業(yè)專項維修資金憑證當日內發(fā)出交款確認書。
第十二條 建設單位已代交物業(yè)專項維修資金的，管理中心會同專戶管理銀行應當按照物業(yè)管理區(qū)域、幢、房屋戶門號，將物業(yè)專項維修資金登記在以房屋戶門號設立的分戶賬名下，分戶賬應當對應登記建設單位名稱信息。
第十三條 建設單位銷售房屋時，應當憑專戶管理銀行出具的已代交首期物業(yè)專項維修資金憑證，向買受人收回已代交的首期物業(yè)專項維修資金。
建設單位已向買受人收回首期物業(yè)專項維修資金的，該房屋物業(yè)專項維修資金分戶賬的業(yè)主信息隨房屋所有權的轉移同時變更。
房屋購買人未按照本辦法交存首期物業(yè)專項維修資金的，建設單位不得將房屋交付購買人。
第十四條 已在專戶管理銀行開立物業(yè)專項維修資金分戶賬的物業(yè)管理區(qū)域、樓宇中未交存物業(yè)專項維修資金的業(yè)主，應當持房屋產權證明、業(yè)主身份證明到專戶管理銀行，按照本樓宇中應交存首期物業(yè)專項維修資金的交存標準足額交存物業(yè)專項維修資金。
第十五條 屬于一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的物業(yè)辦理產權轉移登記后，物業(yè)屬于2個以上（含2個）擁有獨立產權業(yè)主共有的，業(yè)主應當按照管理中心現行公布的首期物業(yè)專項維修資金交存標準足額交存首期物業(yè)專項維修資金，并按照下列程序辦理首期物業(yè)專項維修資金交存手續(xù)：
?。ㄒ唬I(yè)主在辦理產權轉移登記手續(xù)前，確定擬交存的本辦法第六條規(guī)定的專戶管理銀行后，持下列材料向管理中心提出交存首期物業(yè)專項維修資金申請：
1.交存首期物業(yè)專項維修資金申報表；
2.房地產測繪機構對房屋所在樓宇建筑面積的實測成果報告材料；
?。ǘ┕芾碇行淖允芾砩暾堉掌?個工作日內完成材料核對，核對無誤的，在專戶管理銀行開立物業(yè)專項維修資金專戶，向業(yè)主發(fā)出交存通知書；核對有誤的，一次性書面告知需補正的有關材料。
（三）業(yè)主持交存通知書，將首期物業(yè)專項維修資金交存至專戶管理銀行。
第十六條 物業(yè)專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理的，業(yè)主委員會履行下列職責：
?。ㄒ唬﹫?zhí)行業(yè)主大會關于物業(yè)專項維修資金的籌集、使用和管理等事項的決定；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會決定選聘的專戶管理銀行簽訂物業(yè)專項維修資金委托管理協(xié)議。同時，按照本辦法第九條第二款、第三款的規(guī)定在專戶管理銀行開立物業(yè)專項維修資金專戶，行使專戶管理單位職責；
?。ㄈ┕芾砦飿I(yè)專項維修資金帳目；
?。ㄋ模┙M織召開業(yè)主委員會會議，經全體委員半數以上委員同意后確定不超過3名辦理物業(yè)專項維修資金存取手續(xù)的業(yè)主；
（五）擬定物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約，并組織召開業(yè)主大會會議對物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約進行表決；
?。┙M織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集和使用；
（七）定期向業(yè)主大會報告業(yè)主委員會行使物業(yè)專項維修資金管理職權的情況，接受業(yè)主、業(yè)主監(jiān)事會對物業(yè)專項維修資金籌集、使用和管理等事項的質詢和監(jiān)督。
?。ò耍┫蛉w業(yè)主公布物業(yè)專項維修資金委托管理協(xié)議、物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約，并每季度公布物業(yè)專項維修資金的籌集、使用、管理的情況。
業(yè)主委員會未按照前款第（八）項的規(guī)定公布相關情況的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會限期公布，并通告全體業(yè)主。
第十七條 物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約應當對下列主要事項作出約定：
?。ㄒ唬I(yè)主的權利和義務；
?。ǘ┪飿I(yè)專項維修資金籌集和使用的制度；
?。ㄈ┻`反物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約應當承擔的責任。
物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約應當經物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。
聘請專業(yè)機構對物業(yè)專項維修資金的籌集、使用、管理情況進行審計的，審計費用可以從物業(yè)專項維修資金中列支。
物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法的規(guī)定，對全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。
第十八條 物業(yè)專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理的，下列事項應當經物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理的決定；
?。ǘ┻x聘和解聘專戶管理銀行；
?。ㄈ┗I集和使用物業(yè)專項維修資金以外的其他有關物業(yè)專項維修資金的重大事項。
前款第（二）項規(guī)定的專戶管理銀行應當是本辦法第六條已確定的專戶管理銀行。
業(yè)主大會管理的物業(yè)專項維修資金專戶，在專戶管理銀行登記的管理單位應當是業(yè)主委員會，登記的監(jiān)督單位應當是管理中心，登記的辦理物業(yè)專項維修資金存取手續(xù)的自然人應當是業(yè)主。
第十九條 經業(yè)主大會會議依法表決同意物業(yè)專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理的，業(yè)主委員會應當持下列材料到管理中心申請辦理劃轉手續(xù)：
?。ㄒ唬﹦澽D物業(yè)專項維修資金申報表；
?。ǘI(yè)主委員會備案回執(zhí)；
?。ㄈI(yè)主委員會組織機構代碼證；
?。ㄋ模I(yè)主大會、業(yè)主委員會、辦理物業(yè)專項維修資金存取手續(xù)自然人的印章模板；
?。ㄎ澹I(yè)主大會依法表決同意物業(yè)專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理和選聘專戶管理銀行的會議記錄和會議決定；
?。┪飿I(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約；
?。ㄆ撸I(yè)主大會依法表決同意物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約的會議記錄和會議決定。
報送材料齊全、符合法定要求的，管理中心應當在收到材料之日起5個工作日內出具劃轉物業(yè)專項維修資金的通知；報送材料不齊全或者不符合法定要求的，一次性書面告知需補正的有關材料。
管理中心已出具劃轉物業(yè)專項維修資金通知的，業(yè)主委員會應當按照本辦法第十六條第一款第（二）項規(guī)定與專戶管理銀行辦理相關手續(xù)。
管理中心自收到物業(yè)專項維修資金委托管理協(xié)議之日起3個工作日內，應當將物業(yè)專項維修資金有關帳目移交業(yè)主委員會，并通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)專項維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主委員會開立的物業(yè)專項維修資金專戶。專戶管理銀行應當在1個工作日內完成資金劃轉工作。
第二十條 物業(yè)專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理的，有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當向管理中心申請辦理物業(yè)專項維修資金賬戶變更：
?。ㄒ唬┮褎澏ǖ奈飿I(yè)管理區(qū)域范圍調整的；
?。ǘ┪飿I(yè)管理區(qū)域名稱變更的；
?。ㄈ┺k理物業(yè)專項維修資金存取手續(xù)自然人發(fā)生變更的；
?。ㄋ模┻x舉產生新一屆業(yè)主委員會的；
?。ㄎ澹┮婪ń獬c原專戶管理銀行簽訂的物業(yè)專項維修資金委托管理協(xié)議后，選聘了新專戶管理銀行的。
辦理前款變更事項的，業(yè)主委員會應當填寫并提供變更賬戶申報表，并對應前款應當辦理變更事項的不同情形，提供相應材料：
?。ㄒ唬儆谇翱畹冢ㄒ唬╉椙樾蔚?，提供區(qū)住房和建設行政主管部門出具的調整后的物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí)，以及調整后的物業(yè)管理區(qū)域內的幢、房屋戶門號的分戶賬；
?。ǘ儆谇翱畹冢ǘ╉椙樾蔚?，提供地名部門出具的標準地名文件；
?。ㄈ儆谇翱畹冢ㄈ╉椙樾蔚?，提供有效任期內的業(yè)主委員會作出確定辦理物業(yè)專項維修資金存取手續(xù)自然人的決定，以及按照《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》第五十六條規(guī)定由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的備案回執(zhí)；
?。ㄋ模儆谇翱畹冢ㄋ模╉椙樾蔚?，提供街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的新一屆業(yè)主委員會備案回執(zhí)；
（五）屬于前款第（五）項情形的，提供依法解除與原專戶管理銀行簽訂的物業(yè)專項維修資金委托管理協(xié)議的證明文件、業(yè)主大會依法表決同意選聘新專戶管理銀行的會議記錄和會議決定，以及按照《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》第五十三條規(guī)定由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的備案回執(zhí)。
符合前款規(guī)定的，管理中心應當在收到業(yè)主委員會申請材料之日起3個工作日內出具同意變更通知；不符合前款規(guī)定的，一次性書面告知需補正的有關材料。
第二十一條 管理中心出具本辦法第二十條第三款規(guī)定的同意變更通知的，專戶管理銀行應當按照下列規(guī)定辦理物業(yè)專項維修資金專戶變更手續(xù)：
?。ㄒ唬┳兏马棇儆诒巨k法第二十條第一款第（一）至第（三）項的，應當當場辦理變更手續(xù)。
?。ǘ┳兏马棇儆诒巨k法第二十條第一款第（四）項的，但原業(yè)主委員會與專戶管理銀行簽訂的物業(yè)專項維修資金委托管理協(xié)議依法有效的，應當當場辦理變更在專戶管理銀行登記管理單位的手續(xù)。
?。ㄈ┳兏马棇儆诒巨k法第二十條第一款第（四）項的，但原業(yè)主委員會與專戶管理銀行簽訂的物業(yè)專項維修資金委托管理協(xié)議依法失效的，新一屆業(yè)主委員會與專戶管理銀行應當重新簽訂物業(yè)專項維修資金委托管理協(xié)議。
（四）變更事項屬于本辦法第二十條第一款第（五）項的，業(yè)主委員會應當注銷原專戶管理銀行專戶，按照本辦法第十六條第一款第（二）項規(guī)定在新專戶管理銀行開立物業(yè)專項維修資金專戶。
專戶管理銀行按照前款規(guī)定完成物業(yè)專項維修資金專戶變更手續(xù)之日起1個工作日內，應當將物業(yè)專項維修資金專戶變更情況通知管理中心。
第二十二條 物業(yè)專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后有下列情形之一的，物業(yè)專項維修資金專戶由管理中心代管：
（一）業(yè)主委員會委員集體辭職但未選舉產生新一屆業(yè)主委員會的；
?。ǘI(yè)主委員會任期屆滿但未選舉產生新一屆業(yè)主委員會的；
?。ㄈI(yè)主大會決定不再繼續(xù)自行管理物業(yè)專項維修資金的；
?。ㄋ模┕芾硪?guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定由管理中心代管的其他情形。
屬于本條第一款第（一）、（二）、（四）項規(guī)定情形的，中止原業(yè)主委員會行使本辦法第十八條第三款規(guī)定的物業(yè)專項維修資金專戶管理單位權利；屬于本條第一款第（三）項情形的，終止原業(yè)主委員會行使本辦法第十八條第三款規(guī)定的物業(yè)專項維修資金專戶管理單位權利。
第二十三條 符合本辦法第二十二條第一款規(guī)定情形的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當及時通知區(qū)住房和建設行政主管部門。區(qū)住房和建設行政主管部門經核實后，應當及時通知管理中心。管理中心應當及時向已劃轉業(yè)主大會管理的物業(yè)專項維修資金專戶管理銀行發(fā)出代管通知。
專戶管理銀行應當自收到代管通知之日起，將物業(yè)專項維修資金專戶變更為由管理中心代管。管理中心應當及時聘請有資質的審計機構對劃轉業(yè)主大會管理期間的物業(yè)專項維修資金專戶進行審計，審計結果應當及時向全體業(yè)主公布。
符合本辦法第二十二條第一款第（一）、（二）項規(guī)定情形，但重新選舉產生新一屆業(yè)主委員會的，應當按照本辦法第二十條、第二十一條規(guī)定辦理物業(yè)專項維修資金專戶變更手續(xù)。
第二十四條 業(yè)主大會管理的物業(yè)專項維修資金專戶應當接受管理中心的監(jiān)管。
第二十五條 業(yè)主分戶賬面物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。
成立業(yè)主大會的，由業(yè)主大會決定續(xù)交方案或者制定物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約。續(xù)交方案或者物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約應當約定物業(yè)專項維修資金的交存標準和交存時限，交存標準可以參考管理中心現行公布的首期物業(yè)專項維修資金交存標準。業(yè)主應當按照交存標準及時、足額交存至專戶管理銀行。
未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的具體管理辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門會同同級財政部門另行制定。
第二十六條 本辦法實施前未建立物業(yè)專項維修資金的，可以按照下列規(guī)定補建物業(yè)專項維修資金：
?。ㄒ唬I(yè)主大會按照本辦法第十七條規(guī)定表決通過物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約，并按照本辦法第十八條第一、二款規(guī)定選聘物業(yè)專項維修資金的專戶管理銀行。物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約應當約定物業(yè)專項維修資金的交存標準和交存時限，交存標準可以參考管理中心現行公布的首期物業(yè)專項維修資金交存標準；
?。ǘI(yè)主委員會與業(yè)主大會決定選聘的專戶管理銀行簽訂物業(yè)專項維修資金委托管理協(xié)議，按照本辦法第九條、第十八條的規(guī)定在專戶管理銀行開立物業(yè)專項維修資金專戶；
（三）業(yè)主按照本款第（一）項約定的物業(yè)專項維修資金交存標準，及時、足額將物業(yè)專項維修資金交存至專戶管理銀行。
專戶管理銀行在業(yè)主委員會開立物業(yè)專項維修資金專戶之日起2個工作日內，應當將物業(yè)專項維修資金委托管理協(xié)議和開立專戶的情況報送管理中心。
第二十七條 業(yè)主違反本辦法第十四條、第二十五條第二款、第二十六條第一款第（三）項，未將物業(yè)專項維修資金及時、足額交存至專戶管理銀行的，業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會應當督促業(yè)主交納，也可以循法律途徑解決。
第三章 使用
第二十八條 物業(yè)專項維修資金應當專項用于物業(yè)的共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
物業(yè)專項維修資金可用于涉及共用部位、共用設施設備安全的預防性維修和更新、改造，涉及房屋外墻面的整飭應符合城市區(qū)域管理的要求。
物業(yè)專項維修資金可用于投保物業(yè)共用部位、共用設施設備的專項財產保險。
第二十九條 物業(yè)服務合同應當約定由物業(yè)服務企業(yè)承擔費用的物業(yè)日常維修和更新范圍、標準等事項。
物業(yè)服務合同約定使用物業(yè)專項維修資金有關事項的，不得違反本辦法規(guī)定。
第三十條 物業(yè)專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則，并接受物業(yè)專項維修資金列支范圍內的業(yè)主監(jiān)督。
第三十一條 經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，約定共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用分攤方式的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照下列規(guī)定分攤費用：
（一）屬于物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備，由全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；
?。ǘ儆趩未狈课輧葮I(yè)主共有的共用部位、共用設施設備，由該幢房屋的全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；
（三）屬于一個單元內業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備，由單元內的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；
?。ㄋ模儆谲囄坏墓灿貌课弧⒐灿迷O施設備，由與車位存在共用關系的業(yè)主按照各自擁有車位面積的比例共同承擔。
?。ㄎ澹┥鲜觯ㄒ唬┲粒ㄋ模┛钋闆r外的共有部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。
業(yè)主個人維修資金分戶賬金額不夠支付所分攤維修工程費用的，差額部分由該業(yè)主承擔。
共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及建設單位尚未售出的物業(yè)或者公有住房的，建設單位或者公有住房單位應當按照前款規(guī)定分攤維修和更新、改造費用。
第三十二條 使用物業(yè)專項維修資金的組織實施單位按照下列規(guī)定確定：
?。ㄒ唬┯形飿I(yè)服務企業(yè)的，由物業(yè)服務企業(yè)組織實施；
?。ǘ]有物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會組織實施；
（三）沒有物業(yè)服務企業(yè)，且沒有業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會的，由相關業(yè)主組織實施，街道辦事處、居民委員會應當給予指導和協(xié)助。
第三十三條 組織實施單位應當根據維修和更新、改造的項目提出物業(yè)專項維修資金使用方案。使用方案應當包括下列內容：
?。ㄒ唬┚S修和更新、改造的項目；
?。ǘ┵M用預算；
?。ㄈ┝兄Х秶?/p>
?。ㄋ模┓謹偯骷?。
使用方案應當向物業(yè)專項維修資金列支范圍內的業(yè)主公示10日以上，并征得列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，但物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約另有約定的從其約定，屬于本辦法第四十三條規(guī)定的應急使用物業(yè)專項維修資金情形的除外。
組織實施單位可以根據物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備的使用情況，編制年度維修計劃。年度維修計劃經物業(yè)專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意后，可以按照年度維修計劃向管理中心申請使用物業(yè)專項維修資金，其具體操作細則由管理中心另行制定。
第三十四條 使用方案可以采用集體討論、書面征求意見、電子投票等形式進行表決。采取書面征求意見形式的，表決意見應當由業(yè)主本人或者業(yè)主書面委托的代理人簽名；采用電子投票形式的，應當通過業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)表決。
使用方案表決結果應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。采用書面征求意見產生的表決結果應當公示30日以上，采用集體討論形式產生的表決結果應當公示7日以上，采用電子投票形式產生的表決結果應當按照市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門制定的電子投票操作細則的規(guī)定進行公示。公示內容應當包括下列內容：
（一）業(yè)主房號和專有部分面積；
?。ǘI(yè)主對使用方案贊同、反對、棄權的意見；
?。ㄈI(yè)主對使用方案贊同、反對、棄權意見的匯總結果。
業(yè)主對公示的使用方案表決結果有異議的，應當按照《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》第四十三條、市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門制定的電子投票操作細則的有關規(guī)定處理。
第三十五條 使用方案中維修和更新、改造項目的費用預算總額在5萬元以上（含5萬元）的，應當實行審價，但物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約另有約定的從其約定，以及經物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意不審價的除外。
按照本條第一款規(guī)定應當實行審價的，組織實施單位在提出使用方案前應當向審價單位提供實施方案、預算書等相關材料，由審價單位出具預算審價報告。組織實施單位應當將預算審價報告及時向物業(yè)專項維修資金列支范圍內的業(yè)主公告7日以上。
組織實施單位可以委托具備審價條件的專戶管理銀行進行審價，也可以參照市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門發(fā)布的審價企業(yè)誠信排名信息擇優(yōu)選聘。
第三十六條 維修和更新、改造項目應當簽訂施工合同。使用方案中維修和更新、改造全部項目的費用總額、費用支付方式、物業(yè)專項維修資金劃轉賬戶和竣工驗收等事項應當在一個施工合同中約定。
實行審價的，施工合同約定的費用總額不得超過預算審價報告確定的費用總額。
組織實施單位應當將施工合同及時向物業(yè)專項維修資金列支范圍內的業(yè)主公告7日以上。
第三十七條 提倡公開招標確定維修和更新、改造項目的施工單位，并聘請專業(yè)監(jiān)理單位對工程質量進行監(jiān)理。
招標、投標的具體操作細則可以參照市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門的現行有關規(guī)定執(zhí)行。
第三十八條 維修和更新、改造項目工程竣工后，組織實施單位應當對工程進行驗收，并簽署竣工驗收報告。聘請工程監(jiān)理的，監(jiān)理單位應當一同參與竣工驗收。物業(yè)專項維修資金列支范圍內的業(yè)主可以參與竣工驗收。
組織實施單位應當將竣工驗收報告在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置及時向物業(yè)專項維修資金列支范圍內的業(yè)主公告7日以上。
第三十九條 組織實施單位聘請的鑒定、設計、審價、監(jiān)理、施工等單位應當符合有關規(guī)定。
用于維修和更新、改造項目的鑒定、設計、審價、監(jiān)理、招標服務、公證等費用，可計入維修和更新、改造成本，與工程預算總額并列計入使用方案的費用預算內容。
第四十條 物業(yè)專項維修資金專戶應當通過轉賬結算，不得支取現金。用于支付維修和更新、改造項目費用的物業(yè)專項維修資金只能支付到施工合同約定的施工單位或者物業(yè)服務企業(yè)賬戶中；用于支付審價、監(jiān)理等費用的物業(yè)專項維修資金只能支付到約定的審價、監(jiān)理等單位賬戶中。
第四十一條 施工合同約定的費用總額在5萬元以下，組織實施單位申請使用物業(yè)專項維修資金的，應當向物業(yè)所在地的區(qū)住房和建設行政主管部門提供下列材料：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)專項維修資金使用申報表；
?。ǘ┦褂梅桨福?/p>
?。ㄈI(yè)主同意使用方案的表決結果（緊急情況申請使用的不需提供）及公示情況；
?。ㄋ模┦┕ず贤?；
?。ㄎ澹┛⒐を炇蘸细駡蟾妫?/p>
?。┚S修和更新、改造項目的發(fā)票。
施工合同約定的費用總額在5萬元以上（含5萬元），組織實施單位在工程竣工前申請使用物業(yè)專項維修資金的，除提供本條前款規(guī)定的第（一）至（四）項材料外，還應當提供下列材料：
（一）預算審價報告（符合本辦法第三十五條規(guī)定的需提供）；
?。ǘ┢渌匾南嚓P材料。
施工合同約定的費用總額在5萬元以上（含5萬元），組織實施單位在工程竣工后申請使用物業(yè)專項維修資金的，且組織實施單位在工程竣工前已申請使用過物業(yè)專項維修資金的，應當提供本條第一款規(guī)定的第（五）、（六）項材料，以及其他必要的相關材料；組織實施單位在工程竣工前未申請使用過物業(yè)專項維修資金的，應當提供本條第一款規(guī)定的第（一）至（六）項材料和第二款規(guī)定的第（一）、（二）項材料。
第四十二條 物業(yè)專項維修資金由管理中心代管的，使用物業(yè)專項維修資金應當按照以下程序辦理：
（一）組織實施單位按照本辦法第三十三條第一款的規(guī)定提出使用方案。
?。ǘ┦褂梅桨赴凑毡巨k法第三十三條第二款、第三十三條的規(guī)定征得業(yè)主同意。
（三）組織實施單位持本辦法第四十一條規(guī)定的相關材料，向物業(yè)所在地的區(qū)住房和建設行政管理部門提出使用申請。施工合同約定的費用總額在5萬元以上（含5萬元）的，組織實施單位可以分期提出使用申請。
?。ㄋ模﹨^(qū)住房和建設行政主管部門自受理使用申請材料之日起5個工作日內完成審核。經審核符合使用條件的，報告管理中心；經審核不符合使用條件的，一次性書面告知需補正的有關材料。
?。ㄎ澹┕芾碇行淖允盏絽^(qū)住房和建設行政主管部門的報告之日起3個工作日內，按照下列規(guī)定向專戶管理銀行發(fā)出劃轉物業(yè)專項維修資金的通知：
1.施工合同約定的費用總額在5萬元以下，或者施工合同約定的費用總額在5萬元以上（含5萬元），但未分期提出使用申請的，通知專戶管理銀行全額劃轉物業(yè)專項維修資金；
2.施工合同約定的費用總額在5萬元以上（含5萬元），且分期提出使用申請的，工程竣工前，通知專戶管理銀行按照施工合同約定費用總額的30%劃轉物業(yè)專項維修資金；工程竣工后，通知專戶管理銀行劃轉維修和更新、改造費用的全部余額。
?。艄芾磴y行收到管理中心發(fā)出的劃轉物業(yè)專項維修資金通知之日起1個工作日內，按照劃轉通知要求，將物業(yè)專項維修資金劃轉至相應賬戶。
第四十三條 物業(yè)專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理的，使用物業(yè)專項維修資金應當按照以下程序辦理：
（一）組織實施單位按照本辦法第三十三條第一款的規(guī)定提出使用方案。
（二）使用方案按照本辦法第三十三條第二款、第三十三條的規(guī)定征得業(yè)主同意。
?。ㄈ┙M織實施單位持本辦法第四十一條規(guī)定的相關材料，向物業(yè)所在地的區(qū)住房和建設行政主管部門提出使用物業(yè)專項維修資金的備案申請。施工合同約定的費用總額在5萬元以上（含5萬元）的，組織實施單位可以分期提出備案申請。
?。ㄋ模﹫笏筒牧淆R全、符合法定要求的，區(qū)住房和建設行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面?zhèn)浒富貓?zhí)，并自出具備案回執(zhí)之日起2個工作日內，將備案回執(zhí)抄送專戶管理銀行、管理中心；報送材料不齊全、不符合法定要求的，一次性書面告知需補正的有關材料。
?。ㄎ澹┦褂梦飿I(yè)專項維修資金已備案的，業(yè)主委員會向專戶管理銀行發(fā)出劃轉物業(yè)專項維修資金的通知。
1.施工合同約定的費用總額在5萬元以下，或者施工合同約定的費用總額在5萬元以上（含5萬元），但未分期提出備案申請的，通知專戶管理銀行全額劃轉物業(yè)專項維修資金；
2.施工合同約定的費用總額在5萬元以上（含5萬元），且分期提出備案申請的，工程竣工前，通知專戶管理銀行按照施工合同約定費用總額的30%劃轉物業(yè)專項維修資金；工程竣工后，通知專戶管理銀行劃轉維修和更新、改造費用的全部余額。
?。艄芾磴y行收到業(yè)主委員會發(fā)出的劃轉物業(yè)專項維修資金通知和區(qū)住房和建設行政主管部門出具的備案回執(zhí)之日起1個工作日內，應當按照劃轉通知要求將物業(yè)專項維修資金劃轉至相應賬戶。
第四十四條 發(fā)生危及房屋使用和人身財產安全等緊急情況，需要立即對共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，組織實施單位應當按照有關規(guī)定、合同約定立即組織實施維修和更新、改造。
前款所稱緊急情況包括：
?。ㄒ唬╇娞莨收?。發(fā)生沖頂、蹲底等嚴重影響乘客安全的故障，或經電梯監(jiān)督檢驗機構、電梯原制造企業(yè)進行安全技術評估，認為電梯存在安全隱患，可能發(fā)生危及人身財產安全事件，或被市場監(jiān)管部門認定存在故障隱患發(fā)出監(jiān)察指令要求停梯整改的；
（二）消防設施故障。消防行政主管部門出具《責令改正通知書》或《火災隱患限期整改通知書》的；
?。ㄈ┪菝?、外墻滲漏。房屋安全鑒定機構出具證明的；
（四）樓體外立面存在脫落危險。房屋安全鑒定機構出具證明的；
（五）未移交供水公司的二次供水水泵運行中斷；
?。┡潘O施堵塞、爆裂；
?。ㄆ撸┢渌＜胺课菔褂煤腿松碡敭a安全的緊急情況。
符合前款緊急情況的，應當按照下列規(guī)定列支物業(yè)專項維修資金：
（一）物業(yè)專項維修資金由管理中心代管的，組織實施單位按照本辦法第四十二條第（一）（三）（四）（五）（六）項的規(guī)定辦理。
?。ǘ┪飿I(yè)專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理的，組織實施單位按照本辦法第四十三條第（一）（三）（四）（五）（六）項的規(guī)定辦理。
第四十五條 下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中列支：
?。ㄒ唬┮婪☉斢山ㄔO單位或者施工單位承擔的共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
?。ǘ┮婪☉斢上嚓P單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；
?。ㄈ斢僧斒氯顺袚囊蛉藶閾p壞共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）根據物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。
第四十六條 在保證物業(yè)專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規(guī)定將物業(yè)專項維修資金用于購買國債。
物業(yè)專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理的，國債購買方案或定期存款方案應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。
禁止利用物業(yè)專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。
第四十七條 下列資金應當轉入物業(yè)專項維修資金滾存使用：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)專項維修資金的存儲利息；
?。ǘ├梦飿I(yè)專項維修資金購買國債的增值收益；
?。ㄈ├梦飿I(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；
?。ㄋ模┪飿I(yè)共用設施設備報廢后回收的殘值。
轉入物業(yè)專項維修資金滾存使用的資金，應當按照相關業(yè)主各自擁有房屋建筑面積的比例分配，但業(yè)主大會另有決定的除外。
第四章 監(jiān)督管理
第四十八條 房屋所有權轉移時，業(yè)主應當向受讓人說明物業(yè)專項維修資金交存情況，并移交物業(yè)專項維修資金卡（存折），房屋分戶賬的賬戶信息隨房屋所有權轉移而同時變更。
房屋所有權轉移時，業(yè)主未交存首期物業(yè)專項維修資金，或者交存的首期物業(yè)專項維修資金已使用的，應當按照本樓宇中應交存首期物業(yè)專項維修資金的交存標準足額交存物業(yè)專項維修資金。房屋分戶帳中的資金應當隨房屋所有權同時過戶。
業(yè)主、受讓人在市住房和城鄉(xiāng)建設局存量房網上交易平臺簽訂房屋買賣合同時，可以查詢房屋的物業(yè)專項維修資金交存和結余信息。
第四十九條 房屋滅失的，房屋分戶賬中結余的物業(yè)專項維修資金應當返還業(yè)主。業(yè)主可持房屋滅失的證明材料到管理中心申請辦理物業(yè)專項維修資金賬戶余款返還手續(xù)。
第五十條 管理中心、業(yè)主委員會應當每年至少一次與專戶管理銀行核對物業(yè)專項維修資金賬目，并向業(yè)主公布上一年度物業(yè)專項維修資金管理情況，包括：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；
（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；
?。ㄈI(yè)主分戶賬中物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
?。ㄋ模┢渌嘘P物業(yè)專項維修資金使用和管理的情況。
業(yè)主對公布的情況有異議的，可以要求復核。管理中心、業(yè)主委員會應當在收到復核申請之日起10個工作日內予以回復。
第五十一條 專戶管理銀行應當每年至少一次向管理中心、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)發(fā)送物業(yè)專項維修資金對賬單。
管理中心、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。
專戶管理銀行應當建立物業(yè)專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主對其分戶賬中物業(yè)專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
第五十二條 市住房和城鄉(xiāng)建設局會同市財政部門、管理中心等有關部門應當根據專戶管理銀行管理物業(yè)專項維修資金的安全、增值收益、服務質量等綜合因素對其定期進行考核，并根據考核結果對專戶管理銀行進行動態(tài)調整。
第五十三條 管理中心應當建立巡查制度，對物業(yè)專項維修資金的使用情況進行檢查，發(fā)現不符合有關規(guī)定的，應當及時指出，并限時改正。
第五十四條 物業(yè)專項維修資金在管理中心代管期間的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。
第五十五條 物業(yè)專項維修資金的財務管理和會計核算應當執(zhí)行財政部門的有關規(guī)定。
市財政部門應當加強對物業(yè)專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。
第五十六條 違反本辦法第三十五條第二款、第三十六條第三款、第三十八條第二款規(guī)定，組織實施單位未及時向物業(yè)專項維修資金列支范圍內的業(yè)主公告7日以上的，物業(yè)所在地的區(qū)住房和建設行政主管部門可以責令其限期公告并通告業(yè)主。
第五十七條 對違反本辦法規(guī)定的單位和個人，根據《物業(yè)管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》等其他有關規(guī)定應當予以處罰的，由相關行政管理部門依法予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五章 附則
第五十八條 本辦法自2020年10月1日起施行，有效期五年?！稄V州市住房和城鄉(xiāng)建設委員會 廣州市財政局關于印發(fā)〈廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法〉的通知》（穗建規(guī)字〔2016〕4號）同時廢止。